El 26 de agosto, en una conferencia de prensa que mezcló anuncio económico y guiño electoral, el ministro Luis Caputo puso arriba de la mesa una medida, bautizada “Programa de licitación de Plazos Fijos con destino a crédito hipotecario”, que promete reactivar un mercado que en la Argentina apenas representa el 2% del PBI, contra el 27% de Chile o el 75% de Estados Unidos, cifras citadas por el propio ministro.

¿Es una forma inteligente de usar un fondo hoy sobreexpuesto a deuda pública, o es un parche que compromete el ahorro previsional para tapar, por un tiempo, un problema estructural? Hay una paradoja de fondo que conviene tener presente: para un Gobierno que construyó buena parte de su relato en la retirada del Estado de la economía, la única herramienta que encontró para reactivar el crédito hipotecario fue el fondo de los jubilados. Eso no lo vuelve necesariamente malo; lo que hay que mirar es cómo lo hace, y si esta vez se construye algo que dure.

El Fondo de Garantía de Sustentabilidad nació en 2007, por el Decreto 897/2007, como contracara de la Ley 26.222, que había habilitado a los trabajadores a optar libremente entre el régimen de reparto y el de capitalización. Pero su salto de escala real llegó un año después: con la estatización de las AFJP y la creación del Sistema Integrado Previsional Argentino (Ley 26.425, 2008), todo el patrimonio de los fondos privados de pensión pasó a integrar el FGS, que en un solo año multiplicó su tamaño casi por seis. Desde entonces, su objetivo legal es actuar como mecanismo anticíclico: acumular los excedentes del sistema previsional para sostener el pago de jubilaciones y pensiones ante shocks demográficos o económicos, bajo un régimen de inversión que exige “adecuada rentabilidad y solvencia” y límites de concentración por instrumento y emisor.

El crédito hipotecario UVA venía, hasta hace poco, de una recuperación real. En 2024 se otorgaron más de 11.000 créditos, con un monto promedio de USD 75.000, tras años de actividad casi nula. En 2025 el salto fue mayor, 44.305 créditos otorgados, el cuarto mejor año desde que hay registro (2004), superado solo por 2007, 2017 y 2018.

Pero el propio recorrido de esos dos años explica por qué el Gobierno necesita ahora un empujón artificial. Las tasas, que arrancaron 2025 en niveles atractivos (5,5%-6,5%), sufrieron un año de alta volatilidad; hoy el crédito de referencia del Banco Nación ronda el 6% para clientes preferenciales, BBVA y Ciudad ofrecen alrededor del 7,5%, y el resto del mercado se mueve entre 9% y 15% o más, niveles que los propios especialistas del sector califican de “prohibitivos” cuando superan el 12%.

El freno del boom tiene tres causas concretas: la inestabilidad cambiaria, la suba de tasas con liquidez más restringida, y una concentración creciente de la originación en el Banco Nación, que hoy explica hasta el 90% de los créditos otorgados mientras buena parte de la banca privada directamente se bajó del negocio. Es exactamente ese tercer punto, la retirada privada, el que el nuevo esquema del FGS intenta revertir.

La letra chica del nuevo esquema

El mecanismo no es un giro directo de fondos a los bancos, es una licitación de depósitos a plazo fijo en pesos, ajustables por UVA, en dos tramos, a un año, con una tasa mínima de UVA + 2,50%, y a cinco años, con un mínimo de UVA + 4,50%. Los bancos compiten por esos depósitos (con un tope del 20% del monto convocado por entidad) y tienen 90 días corridos para aplicarlos a créditos hipotecarios. Del lado del tomador, las condiciones son: tasa máxima de UVA + 7,50%, plazo mínimo de 15 años, monto máximo de 150.000 UVA (unos USD 200.000), y destino exclusivo a primera vivienda (compra, construcción, ampliación o refacción.

Nada de esto es inédito. La Argentina lleva, al menos, tres intentos de poner en marcha un mercado hipotecario masivo en lo que va del siglo, y los tres terminaron de un modo parecido. El primero fue el propio Procrear, lanzado por Cristina Fernández de Kirchner en 2012 con la meta de 400.000 créditos: en su último mandato (2012-2015) otorgó 110.751 créditos de construcción, financiado con el FGS y con el Banco Hipotecario como fiduciario, con una cuota atada al Coeficiente Casa Propia (a los salarios, no a la inflación). La gestión de Macri no lo cerró, pero lo dejó morir de a poco: entre 2016 y 2019 otorgó apenas 11.521 créditos de construcción, mientras direccionaba el esfuerzo hacia un vehículo distinto (el crédito UVA de mercado) que terminaría corriendo una suerte parecida.

Ese crédito UVA, lanzado en 2016, fue el segundo intento: explotó en 2017 con más de 70.000 préstamos otorgados (sostenido en gran medida por la banca pública) y se derrumbó apenas la macro se lo permitió. La devaluación y la aceleración inflacionaria de 2018 lo frenaron, 2019 cerró con apenas 10.000 operaciones, la pandemia lo empujó más abajo todavía.

El tercero fue el Procrear relanzado en agosto de 2020, el gobierno de Alberto Fernández lo retomó con la lógica original (el Estado como acreedor directo, cuota atada a salarios), y en esta nueva etapa (2020-2023) otorgó 181.302 créditos, con más del 98% de los beneficiarios pagando en tiempo y forma, y hacia el final del período ya había cancelado su propia deuda con el FGS. En noviembre de 2024 este mismo Gobierno lo liquidó por decreto, alegando que representaba “una pesada carga para las cuentas públicas”, un diagnóstico difícil de sostener para un programa que se autofinanciaba y mostraba niveles de cumplimiento envidiables.

Veinte meses después, el mismo FGS que fondeaba al Procrear reaparece financiando un cuarto intento: el nuevo esquema de licitaciones. Pero cambió la lógica de fondo: ya no es acreedor directo de las familias, sino prestamista de los bancos, que originan el crédito final y se quedan con el margen de intermediación ,y con ellos vuelve, sin ninguna corrección, el mismo diseño de cuota UVA que ya colapsó una vez, en lugar del esquema salarial que, cada vez que se lo sostuvo, funcionó mejor.

Ahí aparece la pregunta de fondo que el relato oficial evita: no hay nada intrínsecamente malo en que el Estado intervenga para resolver una falla de mercado que el sector privado, solo, no resuelve, de hecho, en casi todos los mercados hipotecarios profundos del mundo el Estado cumple algún rol de garante o de prestamista de última instancia. El problema no es que este Gobierno intervenga con la plata de los jubilados, es que lo hace con el diseño menos institucionalizado posible, después de haber cerrado, hace apenas veinte meses, el que funcionaba.