La problemática de la vivienda entró en un espiral de complejidades en los últimos años. El peso del alquiler sobre los ingresos de las familias está desconectado de la realidad de las mayorías. Sin reglas claras para definir la duración de los contratos, los métodos de actualización, ni la moneda de pago, los inquilinos están cada vez más expuestos a la incertidumbre de saber si van a poder enfrentar o no el pago del alquiler o la renovación de un contrato. 

Hace apenas unos días se realizó el Encuentro Nacional de Alquileres. Allí investigadores, académicos, organizaciones no gubernamentales y funcionarios de distintos municipios advirtieron que la situación de los inquilinos -sobre todo en las grandes ciudades del país- es de extrema incertidumbre desde la desregulación que propuso el Gobierno Nacional con la derogación de la Ley de alquileres. 

En diálogo con este medio, el sociólogo Fernando Bercovich explica que este cambio no trajo una mejora en la situación concreta de inquilinos sino más bien todo lo contrario: “Aumentó la oferta, sí, pero con condiciones que no son las que se alinean con la necesidad de la población”. 

En una encuesta de inquilinos en la que miden el endeudamiento de las familias, revelan que aunque se mantiene estable con respecto al año anterior, un porcentaje mayor de esa deuda se destinó a pagar el alquiler. La conclusión fue la necesidad de volver a pensar un nuevo marco regulatorio y políticas que lo complementen. 

¿Qué dicen las estadísticas acerca de la situación de los alquileres?

Justamente, una de las cosas que nos pasa a quienes investigamos la cuestión de viviendas y alquileres es que no hay datos oficiales confiables. En la canasta de consumos con la que se mide la inflación, los alquileres están muy subestimados, básicamente por la metodología. No es que esté mal, sino que es una medición para toda la población de la Argentina, y en distritos como la Ciudad de Buenos Aires, donde hay un 40% de hogares inquilinos, ese número también ha sido engañoso porque en el total del país no llega al 20%. Entonces para las ciudades donde esa tasa de inquilinización es muy alta, ese número parece un poco ficticio porque no tiene en cuenta a un montón de gente. De ahí para abajo, hay un montón de deudas de la generación de datos oficiales en este tema. Las organizaciones y las universidades que venimos generando datos terminamos complementando ese deber del Estado.

¿Cuáles serían las políticas complementarias al desarrollo del crédito y la regulación de alquileres que podrían ser eficientes?¿Se están implementando en alguna provincia o localidad? ¿Se podrían masificar? 

La realidad es que hay poca política a nivel nacional. El municipio de Morón, por ejemplo, estaba pensando en destinar algunas de las viviendas de un programa específico a la generación de un parque social. Por otro lado, en La Plata tienen la Subsecretaría de Atención a Inquilinos, y aunque parezca algo chico, es súper importante porque lo que hacen es canalizar todos los reclamos en una ciudad que tiene muchos inquilinos por la incidencia de los estudiantes. Y es una política pública porque se inauguró por recomendación de la Federación Universitaria de La Plata. La universidad está haciendo dos edificios que va a destinar a alquileres subsidiados para estudiantes, que de alguna forma va a competir con el alquiler privado de La Plata. Ellos ya tienen un albergue que es gratuito, pero esto puede generar algún tipo de subsidio cruzado, y me parece más interesante porque muchas veces las cosas que son totalmente gratuitas generan una dinámica en la que no se puede volver a invertir. Recuperando algo de la inversión, la política puede escalar. 

Hay otras ciudades que están ensayando otro tipo de acciones, pero la que debería dar el puntapié debería ser la ciudad de Buenos Aires, que es la que más recursos tiene, para generar un parque habitacional de alquiler social más robusto y que compita en serio con el mercado de alquiler privado. Después también debe generar mecanismos de control de la ley, generar una oferta pública de alquileres o una oferta que puede ser pública-privada, aliándose con organizaciones sin fines de lucro. Por otro lado, generar una instancia de diálogo constante con la población inquilina. Hoy si tenés un problema con tu alquiler no hay mucho canal oficial donde reclamar, podés ir a la Defensoría pero no todo el mundo lo sabe, no es una instancia estrictamente del Poder Ejecutivo, hay muchas cosas para discutir. 

Estuviste en Viena y aseguraste que la ciudad es un modelo a seguir, ¿por qué podría ser aplicable en Argentina?

Nunca los modelos son aplicables con “cortar y pegar”. Los municipios en Argentina, sobre todo en la provincia de Buenos Aires, tienen el manejo del suelo, pueden decidir el código urbanístico, la altura de los edificios, los usos del suelo, etc., pero no pueden cobrar impuestos, el impuesto inmobiliario lo cobra la provincia, y eso lo permiten casi todas o la mayoría de las provincias. En el caso de la Ciudad de Buenos Aires, tiene la potestad de planificación de los usos del suelo, y a la vez puede cobrar el impuesto inmobiliario. Eso es lo que le permite -y la asemeja a Viena porque tiene la misma organización jurídica- recaudar el dinero suficiente para incidir en los valores del suelo, y a su vez tener el poder para decidir dónde se puede construir y generar incentivos y desincentivos para que la ciudad se desarrolle de determinada forma. Lo que hizo Viena con ese doble poder de organización territorial y manejo económico, fue, por un lado, generar 17 impuestos nuevos, de los cuales la gran mayoría eran impuestos al consumo de bienes de lujo; por otro, generó un impuesto al desarrollo urbano. Con ese dinero que recaudó construyó cerca de 60.000 viviendas destinadas al alquiler público. Esas viviendas hicieron que en solo 10 años una de cada 10 personas viviera en un departamento de alquiler público. Pero lo más interesante no fue solo el poder recaudatorio de ese impuesto, sino que ese impuesto hizo bajar los valores de la tierra. Entonces los desarrolladores empezaron a vender masivamente tierra y Viena, que ya sabía que quería avanzar en esta política de alquiler público, compró esas tierras mucho más baratas de la que se la hubiese comprado sin esos impuestos. El impuesto tenía una doble función: recaudar, pero también abaratar los costos de la tierra para poder hacerse de esa tierra que es fundamental para que la política de vivienda no esté focalizada en los márgenes de la ciudad, donde por lo general la tierra es más barata. 

¿Por qué es importante que no estén focalizadas en los márgenes de las ciudades?

Eso se dio históricamente en Argentina y en casi todo el mundo: la vivienda social se ubica siempre en espacios marginales de la ciudad, en la periferia. Porque el Estado necesita generar soluciones habitacionales donde pueda maximizar ese impacto, y lo puede hacer donde la tierra es más barata. Pero esto genera segregación de la población con menores ingresos y una fractura a nivel social de la ciudad.

Muchas veces cuando se habla de la problemática de alquileres se piensa solo ceñida al AMBA o incluso solo a la Ciudad de Buenos Aires, ¿en qué zonas del país la problemática es más fuerte?

Eso está cambiando un montón. Si nos fijamos en las diferencias intercensales de 2010 a 2022, vemos que el porcentaje de inquilinos creció no solo en las grandes ciudades sino también en los márgenes de las grandes ciudades. Si uno ve en el caso de los alrededores de Buenos Aires, incluso aumentó por encima de la Ciudad de Buenos Aires. En Rosario, Córdoba, Mendoza, Ushuaia también. Y se ve en ciudades más con perfil turístico. Bariloche está teniendo un problema gravísimo con el alquiler, porque tienen una gran parte de su parque habitacional dedicado al alquiler turístico. Eso saca mucha oferta del mercado y hace aumentar los precios, y eso a su vez hace que la gente que vive en esas ciudades se vaya a vivir más lejos, y eso a su vez trae problemas de infraestructura, de transporte, de reproducción de residuos. Es un problema que cuantitativamente tiene más protagonismo en las grandes ciudades, pero también tenés casos específicos en otras ciudades más chicas.